Исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости

Исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ).

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.

Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.

Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Гражданское право

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью).

Несмотря на то, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения.

Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией.

В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон установил иной механизм их соотношения с актом государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру. Любой договор считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по существенным условиям. В данном случае ими являются предмет и цена. Помимо реквизитов (сведений о дате и месте составления договора, наименовании сторон в соответствии с паспортными данными), в договоре обязательно должны быть указаны:

права и обязанности сторон,

кто несет ответственность за расходы,

процесс передачи денег (аренда банковской ячейки и условия доступа к ней)

перечень лиц, которые при продаже объекта сохраняют право проживания (если таковые имеются)

Это данные, по которым можно идентифицировать жилое помещение, безошибочно отличив его от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж).

Цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения, например, за квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади).

Продавец обязан передать жилое помещение покупателю. В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Обязательство продавца будет считаться исполненным после обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение.

Обеспечение покупателю доступа в купленное им жилье означает его юридическое и фактическое освобождение, то есть, во-первых, снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении (выписка их на другой адрес), а во-вторых, освобождение помещения от их имущества. Сроки юридического и физического освобождения следует согласовать и указать в договоре.

Покупатель, в свою очередь, обязан уплатить продавцу установленную договором цену жилого помещения. Расчеты в таких сделках проводятся в основном через банковскую ячейку, доступ в которую предоставляется продавцу после того, как право собственности будет зарегистрировано на покупателя. Условия доступа к ячейке и документы указываются в договоре аренды банковской ячейки, который, как правило, заключается между сторонами, но бывают и исключения. Альтернативой банковской ячейке может служить безналичная форма расчетов —, аккредитив.

Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после смены собственника

В качестве таких лиц в договоре могут быть указаны

члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). (Определяются по правилам п. 1 ст. 31 ЖК РФ),

наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. (Определяются по правилам ст. 677 ГК РФ),

иные предусмотренные законом лица (например, лица, продолжающие пользоваться помещением по завещательному отказу, —, ст. 33 ЖК РФ).

Наличие указанных лиц можно подтвердить справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства (п. 4 «Инструкции…,», утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233N 233), и иными документами. // rb.ru

Таким образом, если надо купить квартиру в Херсоне , например, или продать в Ессентуках или еще где, то приведенная выше информация будет очень даже кстати, к размышлению, чтобы не на пустом месте хвататься за голову.

Особенности договора купли продажи

- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом,

- этаж и номера помещений в поэтажном плане,

- кадастровый номер участка,

- категория земель (целевое назначение),

- разрешенное использование участка,

- регистрация перехода права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

2009-2017 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов

разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты

Понравилась статья? Поделить с друзьями: