Как отказаться от регистрации договора купли продажи недвижимости

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной,
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину ",расторжение договора", нередко используют термин ",отказ от исполнения договора", согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости —, затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно —, до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру,
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры,
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения),
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре,

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

  • достижение обоюдного согласия между участниками,
  • составление договора о расторжении сделки купли-продажи,

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

Аннулирование по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти,
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу,
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры,
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Уведомить меня о последующих комментариях по электронной почте.

Звоните в удобное вам время и наши юристы ответят на ваши вопросы бесплатно

Отмена регистрации Договоров купли-продажи квартир

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров по сделкам с недвижимостью. С этого момента регистрируется только переход права на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ).

Ранее этого срока, например, при заключении сделки купли-продажи квартиры, государственной регистрации подлежал как сам заключенный договор, так и право нового собственника &ndash, т.е. в реестр вносились две регистрационные записи. Теперь при совершении такой сделки, в реестр вносится только одна запись &ndash, о переходе права собственности в соответствии с Договором купли-продажи квартиры.

Ранее Договор купли-продажи квартиры считался заключенным (т.е. его обязательства вступали в силу) только после его регистрации, теперь он считается заключенным с момента его подписания. Но право собственности у Покупателя квартиры по-прежнему возникает только с момента государственной регистрации перехода этого права.

Тем не менее, при передачи пакета документов на регистрацию перехода права в местное УФРС, сам Договор купли-продажи квартиры также передается туда как и прежде, и на нем ставится регистрационная отметка &ndash, штамп, который свидетельствует о том, что переход права по этому договору зарегистрирован.

По большому счету, отмена регистрации Договоров купли-продажи квартир для рядового участника сделки почти ничего не изменила &ndash, вся разница выразилась в том, что теперь не надо писать заявление на регистрацию договора, и не надо, соответственно, платить за это действие госпошлину. Заявление и пошлина осталась только для регистрации перехода права. В остальном все осталось по-прежнему.

Эти изменения вступили в силу на основе принятого Федерального закона от 30.12.2012 302-ФЗ «,О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,.

Поправки, перечисленные в этом законе и связанные с отчуждением имущества, коснулись следующих статьей Гражданского кодекса РФ:

  • ст. 558 (договор купли-продажи жилых помещений —, дома или его части, квартиры или ее части),
  • ст. 560 (договор купли-продажи предприятия),
  • ст. 574 (договор дарения недвижимости),
  • ст. 584 (договор ренты &ndash, на отчуждение недвижимости под выплату ренты).

Т.е. перечисленные выше договоры с 01 марта 2013 года НЕ подлежат государственной регистрации.

Но, в то же время, указанный закон сохраняет регистрацию для следующих договоров:

Эти договоры по-прежнему подлежат государственной регистрации, и считаются заключенными только с момента такой регистрации.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры &ndash, на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как приостановить государственную регистрацию сделки

В предыдущей публикации мы рассказывали о том, по каким основаниям возможен отказ в регистрации недвижимости по решению государственного регистратора.

В данной статье мы рассмотрим ситуации, когда кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены по заявлению заинтересованных лиц.

Причины приостановления регистрации права

Переход права собственности на недвижимость к покупателю (по договору продажи) подлежит государственной регистрации.

Но могут возникнуть причины, когда одна из сторон сделки приостанавливает регистрацию прав.

Весьма распространенный случай - нарушение условия договора:

передача покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи (например, договором был предусмотрен ремонт),

сторона, продающая недвижимость, не получила деньги,

возникли проблемы с выселением лиц, проживающих в жилом доме или квартире и т.д..

Не исключена и ситуация, когда продавец решит продать недвижимость за более выгодную стоимость.

Приостановление регистрационных действий по заявлению

Закон предусматривает возможность приостановления регистрационных (учетных) действий любым из участников сделки в заявительном порядке.

Для этого нужно обратиться в места приема в территориальном отделе кадастровой палаты или в многофункциональный центр, либо выбрать любой другой удобный способ (подробно об этом можно прочитать здесь).

В заявлении указываются причины и сроки приостановки регистрации перехода права.

Если в таком заявлении не будет указан срок, то государственная регистрация прав приостанавливаются на шесть месяцев.

Регистрация возобновляется также по заявлению и орган регистрации, согласно законодательству, зарегистрирует переход права (если нет других причин для отказа или приостановки).

Как было упомянуто, за приостановлением регистрации обращается любая из сторон по договору.

Исключением является использование кредитных средств при приобретении жилого имущества.

Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон не допускается.

В этом случае приостановление возможно только на основании совместного заявления с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (банка или иной кредитной организации).

Обязательность регистрации перехода права

Какими бы ни были причины приостановления, у каждого участника остается на руках правоустанавливающий документ, то есть договор купли - продажи.

В соответствии с гражданским кодексом, сделка по продаже недвижимости считается совершенной после подписания сторонами договора или иного документа.

Обязательства стороны, которая отчуждает (продает) имущество, считаются исполненным после вручения соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем, право распоряжаться недвижимостью у покупателя возникает только после государственной регистрации в реестре недвижимости.

Чтобы впоследствии не возникло проблем, связанных с уклонением от государственной регистрации (в том числе приостановки) при купле-продаже, необходимо обратить особое внимание в соответствующем договоре на пункт обязательности регистрации перехода права (образец договора вы найдете здесь).

Если все же продавец необоснованно уклоняется от регистрации собственности, свои права покупателю придется отстаивать в судебном порядке.

Суд вправе вынести решение провести в одностороннем порядке государственную регистрацию перехода права собственности.

Кроме того, вы можете ходатайствовать перед судом, наложить запрет о переводе права на другого покупателя на данный объект недвижимости.

Как отказаться от регистрации договора купли продажи недвижимости

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Мое административное исковое заявление на решение должностного лица, связанного с отказом в принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях члена семьи (внука) административного истца, суд первой инстанции удовлетворил в полном объеме. В апелляционном порядке решение суда первой инстанции отменено полностью и принято новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, в связи с пропуском срока обращения в суд. В суд обратился с заявлением через два месяца после рассмотрения прокурором моего обращение на решения должностного лица, связанного с отказом в принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях члена семьи (внука). В ответе на мое обращение прокурор порекомендовал обратиться в суд за признанием внука членом семьи нанимателя. Подготовил исковое заявление в тот же суд, и ответчик тот же, но предмет спора - признание внука членом семьи нанимателя жилого помещения по ДСН. Вопросы следующие: 1. Есть ли у .
Читать ответ »,

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Всего комментариев: 2

К иску нужно будет приложить:

1) Выписку из ЕГРП на дом,

2) Копию договора купли-продажи дома,

3) Документы, подтверждающие получение вами ЧАСТИ денег по договору купли-продажи,

4) Документы, подтверждающие, что вы направляли ответчику письменную претензию с требование оплатить оставшуюся часть денег по договору.

Отказ от регистрации договора купли - продажи

Имя: Колокольчикова Екатерина Сергеевна

Вопрос: Добрый день! Может ли быть прекращена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры на основании заявления Продавца в соответствии с пунктом 4 статьи 20 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо необходимо совместное заявление сторон такой сделки (два заявления - по одному от каждой стороны). Каков порядок действий государственного регистратора при подаче заявления о прекращении государственной регистрации одной из Сторон (Продавцом)?

Добрый день, Екатерина Сергеевна!

В силу пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением.

Снять лучшую квартиру посуточно можно здесь ! Красивые фотографии Новосибирска на этом сайте . Дешевые гостиницы смотрите тут http://hoteles.ru . Лучшее квартирное бюро в Новосибирске. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Таким образом, Вы вправе обратится в адрес Управления с заявлением о возврате документов. По истечению месячного срока в государственной регистрации указанной сделки будет отказано, а оставшиеся документы возвращены.

С уважением, юрист АН Модус Дугина Инна Петровна

Трехуровневый дом 517,5 кв.м. на участке 10,4 сот.

Трехкомнатная квартира 77,3 кв.м. в центре Геленджика.

Поселок бизнес класса в стиле «шале»!

Двухкомнатная квартира 65,3 кв.м. с ремонтом.

Комплекс введен в эксплуатацию!

Двухкомнатная квартира 54,3 кв.м. с мебелью и техникой.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: