Как процентная ставка влияет на цену недвижимого имущества

Формирование цены на недвижимость: основные моменты.

С остояние рынка недвижимости и его ценовые показатели отражают уровень экономического развития страны. Недвижимостью официально считается только тот вид имущества, который признан при помощи законодательно порядка как недвижимость. Недвижимостью могут быть любые объекты, которые тесно связанны с землёй, и всё что невозможно переместить без ущерба их назначения.

Процесс формирования цены на недвижимость.

Цена продажи недвижимости может формироваться под влиянием трёх общепринятых подходов.

  • Затратный метод метод оценки стоимости жилья, основанный на затратах для воспроизводства или замещения объекта учитывая его износ. Универсальность этого метода позволяет использовать затраты на создание и продажу объекта как меру стоимости, что можно обобщить понятием себестоимость. Этот метод хорошо подходит для объектов индивидуального заказа. Так например, оценка стоимости квартиры, может происходить в соответствии с затратами на её изготовление, если она была сделана по специальной программе доступного жилья.
  • Рыночный метод, основан на сделках с объектами недвижимости аналогичными продаваемому объекту, т.е рыночная стоимость квартиры может практически не отличаться от стоимости другой такой же квартиры в одном районе города. Оценка стоимости жилья по рыночному методу, основана на принципе замещения, который подразумевает анализ полезности квартиры покупателем, в сравнении с аналогичным объектом недвижимости. Средняя стоимость квартиры по такому методу вычисляется по объектам, с аналогичными показателями в качестве жилья и места его расположения. Пример такого формирования цены можно увидеть, изучив недвижимость и цены в Подмосковье.
  • Доходный метод определения стоимости основан на принципе ожидания типичного инвестора, с целью получения дохода от купленной им недвижимости, при сдаче жилья в аренду или дальнейшей перепродаже. В данном случае всё зависит от прогноза дальнейшей стоимости жилья или аренды, её потенциальным покупателем. К примеру, таким методом активно пользуются, чтобы оценить стоимость квартиры в Москве для получения дохода от её приобретения.

Факторы, влияющие на формирование цены недвижимости

Формирование цены на недвижимость, в первую очередь, зависит от состояния рынка недвижимости. Существует ряд факторов, который формирует рынок недвижимости:

  • Политические факторы несомненно, большое влияние на рынок недвижимости оказывает уровень политической нестабильности. В политически нестабильной стране, покупатели недвижимости, могут сомневаться в своём выборе и искать альтернативный вариант в других странах, что в свою очередь может негативно отразиться на спросе.
  • Юридические факторы - такой товар как недвижимость, отличается высоким уровнем стоимости, и может быть надёжным способом для сохранения больших денежных средств, поэтому очень важно наличие эффективной правовой защиты со стороны государства, в противном случае возникнет благоприятная среда для мошенничества, что привёдет к падению спроса в наиболее опасных регионах.
  • Рыночные факторы выражаются в наличии: рынка земли, приватизации жилья, развитии и становлении рынка аренды и коммерческой недвижимости. Наличие различных видов рынка определяет ценовую политику при продаже, которая обратно пропорционально зависит от числа продаваемых объектов. Экономические факторы оказывают большое влияние на формирование цены, и рынка недвижимости с одной стороны, и показывают своим состоянием уровень развития рынка с другой. Такие факторы как: темпы инфляции, уровень бедности и безработицы, размер процентной ставки по кредиту на жильё, могут значительно повлиять на стоимость недвижимости в сторону повышения. Для такой ситуации характерно снижение стоимости на готовое обустроенное жильё, что может привести к массовым закупкам, дешёвого полуразваленного жилья и строительных материалов для перестройки.

Похожие статьи по данной теме

Цены на московскую недвижимость продолжают кусаться. Люди вынуждены по несколько десятилетий жить в съемной квартире, поскольку месячная плата за нее все же.

Практически каждый москвич мечтает купить земельный участок в Московской области с дачным домиком за городом. У многих жителей мегаполиса появляется желание.

Самым важным фактором при выборе нового жилья является планировка помещений. Только вот буклеты застройщиков не дают потенциальным покупателям в полной мере.

К вопросу приобретения жилой площади каждому потенциальному покупателю необходимо подходить с особой тщательностью. Учитывать следует все нюансы, которые могут.

С куплей-продажей недвижимости сталкивается практически каждый человек, который имеет во владении собственную жилплощадь или планирует обзавестись ею в скором.

Решили купить или продать свою квартиру самостоятельно, используя сайт бесплатных объявлений по недвижимости? А так ли просто это сделать? В данной статье.

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

4.3 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки, эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

  • социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования, базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности,

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.,

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности,

- стиль и уровень жизни.

  • экономические:

    - общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий,

    - факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.,

    - факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу, затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

  • физические:

    - климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.,

    - сейсмические факторы.

  • политические (административные):

    - политическая стабильность, безопасность,

    - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот,

    - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное,

    - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные,

    - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба,

    - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

  • Ко второму уровню относятся следующие факторы:
    • местоположение:

      - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.),

      - наличие и состояние коммуникаций,

      - наличие объектов социально-культурного назначения,

      - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

  • условия продаж:

    - особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей

    - условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.

  • К третьему уровню относятся следующие факторы:
    • физические характеристики:

      - физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.,

      - качество строительства и эксплуатации,

      - наличие коммунальных услуг,

      - привлекательность, комфорт.

  • архитектурно-строительные:

    - стиль, планировка, конструкции и т. д.,

    - объемно-планировочные показатели и др.

  • финансово-эксплуатационные:

    - доходы, генерируемые объектом недвижимости.

  • Список использованной литературы:

    1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. М.: Дело, 1997. 480 с. ISBN 5-7749-0045-2

    Как процентная ставка влияет на цену недвижимого имущества

    Отдел ипотечного кредитования

    Хроническая усталость, депрессия

    Тюнинг салонов автомобилей

    Депрессия и одиночество Строительная компания Антей

    От чего зависит цена на недвижимость

    Будет дешеветь недвижимость или дорожать - этот вопрос заботит и инвесторов, которые покупают недвижимость как объект для роста капитала, и рядовых граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо знать, что влияет на стоимость недвижимости. Вроде бы влияет все: и стоимость цемента, и земли, и рабочей силы, местоположение и коррупция. Риэлторы и застройщики убеждают нас, что именно эти компоненты определяют цену квадратного метра. Но с макроэкономической точки зрения на цену жилья влияют лишь два фактора - это платежеспособность покупателя и цена (процентная ставка) кредита. Чем выше платежеспособный спрос и ниже процентная ставка, тем выше стоимость на жилье, и, наоборот, чем меньше получает население и чем дороже кредиты, тем дешевле недвижимость и пусть не рассказывают сказки застройщики и риэлторы про себестоимость строительства и стоимость земли это вторичные факторы, которые формируются исходя из цены на недвижимость.

    Самый главный фактор и как бы точка отсчета, влияющая на цену недвижимости, - это платежеспособность населения. Какое среднее количество денег население может себе позволить ежемесячно выделять на погашение кредита на недвижимость? Определить довольно просто: сколько в настоящее время стоит аренда недвижимости примерно столько население и может потратить на оплату недвижимости при покупке в кредит. Если это 20 тыс. рублей в месяц, то человек на 10 лет под 20 годовых ануитентом может взять миллион. Если лишь 10 000, то кредит не более 500 тыс. рублей.

    Следующий важнейший элемент это процентная ставка. При тех же данных, но если бы процентная ставка была не 20 годовых, а 10, человек с 20 тысячами получил бы кредит 1, 5 млн., а при 10 тыс. 750 тыс. Как видим, при увеличении суммы в 2 раза, мы в 2 раза можем увеличить размер кредита, а при уменьшении процентной ставки в 2 раза - лишь на 50. То есть размер кредита, в первую очередь, зависит от размера возможного платежа заемщиком. К слову сказать, если бы стоимость ипотечных была на уровне США 3, то на тех же условиях при платеже в 20 тыс. можно было бы взять уже почти 2,1 млн. Именно поэтому недвижимость в развитых странах такая дорогая.

    То есть понять, что будет с недвижимостью в обозримом будущем довольно просто. Если увеличивается доход населения, если уменьшаются проценты по кредитам недвижимость будет расти. Если нарастает безработица, задерживают зарплату, проценты по кредитам дорожают месяц к месяцу, то и цена на недвижимость будет падать. А все остальное вторично!

    Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

    Для того, чтобы вы могли выгодно продать или купить квартиру или дом, вам, в первую очередь, необходимо знать среднюю стоимость аналогичного имущества. Всем известно, что покупатель всегда ищет жилье подешевле, а продавец пытается продать подороже чтобы уравнять отношения данных категорий граждан и не допускать резких скачков цен на жилое имущество, существует такое понятие, как оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

    Рыночная оценка объектов недвижимости

    В «Федеральных стандартах оценки (ФСО 2), утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. 255, указано, что рыночная стоимость недвижимости это наиболее вероятная цена её продажи

    Стоимость определяется в результате рыночной оценки объекта такого оценивания имущества, которое учитывает его основные особенности и характеристики, влияющие на его конечную цену. Наибольшее значение имеют:

    • район расположения, окружающая инфраструктура, близость к местам остановок общественного транспорта,
    • этаж, планировка, площадь, вид из окна,
    • год постройки, материал, используемый при строительстве,
    • существующие обременения (залог, долевая собственность, ипотека).

    Когда требуется проведение оценки

    В соответствии со ст.8 Федерального закона 135 «Об оценочной деятельности», принятого 29.07.1998 г. установлены обстоятельства, когда рыночная оценка проводится в обязательном порядке. Это случаи:

    • приватизация или покупка гражданами недвижимости, принадлежащей государству,

    В остальных случаях оценивание проводится добровольно. Мы рекомендуем проводить оценочную экспертизу в ситуациях, когда впоследствии может возникнуть спор относительно цены объекта, например, в случаях:

    • наследования имущества несколькими гражданами, особенно, если они конфликтуют между собой или часть из них не согласна с волей наследодателя,

    Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

    Определение стоимости объекта недвижимости затратная процедура и её величина колеблется от 3 000 до 10 000 руб. в зависимости от категории объекта (комната, квартира, дом с участком), поэтому большинство стремится к избеганию процедуры оценивания своей собственности. Однако, мы считаем, что в течение нескольких лет в рамках нововведений в налоговом кодексе основная масса владельцев недвижимостью примет эту процедуру, как должное.

    Взыскание стоимости услуг по оценке имущества

    К нам обратился И. с вопросом, «можно ли взыскать с налогового органа стоимость услуги по оценке имущества, если проводить оценивание понадобилось в порядке оспаривания налога»: гражданину И. пришла квитанция с новым налогом, однако он посчитал, что сумма взыскания слишком велика. По его мнению, оценка имущества проведена не правильно.

    И. оплатил квитанцию с налогом, однако, заказал у независимого специалиста услугу по определению рыночной стоимости его имущества, в результате которой была выведена ценность недвижимости 2 млн. руб. Из суммы налога следовало, база налогообложения равняется 4 млн. руб.

    Мы разъяснили И., что согласно пункту 2 ст. 15 Гражданского кодекса, подтверждение ошибки налоговой и причиненный в результате этого материальный ущерб дает ему право на взыскание расходов. Согласно ст. 35 Налогового кодекса, налоговиков можно привлечь к ответственности за убытки, причиненные гражданам, в том числе, в результате неправильного исчисления налога.

    Для взыскания затраченных средств И. необходимо: в рамках досудебного решения вопроса, направить претензию в налоговую службу с указанием объективности требований и копиями всех документов, имеющих отношение к делу. Для И. это копии:

    • квитанции с уплатой налога,
    • результатов оценки с рыночной стоимостью имущества,
    • документов, подтверждающих права на недвижимость.

    Налоговики обязаны рассмотреть претензию в течение месяца и дать письменный ответ. Если он будет отрицательным, И. необходимо подать иск в мировой суд по месту расположения ответчика (налоговой) с приложением документов, которые направлялись в рамках досудебного урегулирования, и уплатить пошлину (для И. это будет 400 руб. так как цена иска менее 20 000 руб.).

    Если они посчитают, что есть основания, то будут самостоятельно в судебном порядке взыскивать уплаченные вам средства с Росреестра.

    От чего зависит стоимость недвижимости

    Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

    Первый уровень (региональный) уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

    К этому уровню относятся следующие четыре группы факторов.

    1. Политические (административные):

    политическая стабильность, безопасность,

    налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат, предоставление разного рода льгот,

    зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное,

    строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные,

    услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба,

    наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), регулирование риелторской, консалтинговой и оценочной деятельности. 2. Экономические:

    общее состояние мировой экономики, уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий,

    факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.,

    факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу, затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

    базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования, базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности,

    тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения и др.,

    тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности,

    стиль и уровень жизни.

    климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.,

    Второй уровень (местный) уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

    К этому уровню относятся следующие факторы.

    по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.),

    наличие и состояние коммуникаций,

    наличие объектов социально-культурного назначения,

    размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

    особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей,

    условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.

    Третий уровень (непосредственного окружения) уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

    К этому уровню относятся следующие факторы.

    физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.,

    качество строительства и эксплуатации,

    наличие коммунальных услуг,

    стиль, планировка, конструкции и т.д.,

    объемно-планировочные показатели и др.

    уровень менеджмента, эксплуатационные расходы,

    доходы, генерируемые объектом недвижимости, его ликвидность. Влияние перечисленных факторов может происходить одновременно на разных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

    Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. М.: КНОРУС, 2010.

    Как формируются цены на объекты недвижимости?

    Рынок недвижимости, как и любая другая сфера экономических отношений, имеет ряд своих особенностей, делающих его не похожим на других. Во-первых, данный рынок является неоднородным, а каждый объект недвижимости уникальным. Во-вторых, существуют определенные проблемы, связанные с управлением при решении экономических и юридических проблем с объектами недвижимости. Наконец, не смотря на бессрочность земель и многих зданий и сооружений, на рынке недвижимости всегда существуют риски, связанные с природными катаклизмами и возможной полной утратой объектов недвижимости. В связи с указанными особенностями рынка недвижимости, существует определенный порядок формирования цен на объекты недвижимость, который в отдельных случаях опровергает все законы экономической теории.

    Ценой на объект недвижимости является сумма денежных средств, которую готов уплатить покупатель за него и на которую согласен продавец. Цену формирует сам продавец с учетом его реальной стоимости, суммы предыдущих сделок и ожиданий других участников рынка. Таким образом, в зависимости от условий продавца и реальной оценки рынка недвижимости, формируется две цены объекта: цена предложения и цена спроса, в равновесии которых и заключается основная особенность указанного рынка.

    Равновесная цена сделки &ndash, такая цена на объект недвижимости, которая удовлетворяет желаниям и продавца, и покупателя имущества. Равновесная цена на рынке недвижимости достигается редко за счет уникальности его объектов, чаще равновесие складывается за счет установления общих цен посредством нескольких сделок, однако и тут могут быть значительные колебания. Для данной ситуации существует понятие «,ценовой лаг», - интервал цен, в котором объект недвижимости может найти своего покупателя.

    Влияние времени на цену недвижимости

    Существует временной лаг (время позиционирования) &ndash, период времени с момента выставления продавцом объекта недвижимости на рынок и по момент оплаты его покупателем и подачей документов на регистрацию сделки. Данный показатель отражает ликвидность объектов недвижимости. Временной лаг зависит чаще всего от состояния экономики в регионе, от степени занятости населения и уровня его доходов. Например, при общей макроэкономической неблагоприятной обстановке в стране (росте процентных ставок, предкризисные ситуации), владельцы объектов недвижимости не снижают цены, а оставляю т их на прежнем уровне, таким образом увеличивая время позиционирования и снижая ликвидность объектов.

    Зачастую уровень цен на недвижимость может колебаться и в зависимости от времени года: под конец года цены растут в связи с увеличением выдачи субсидий и осуществления государственных программ по расширению жилья (увеличивается спрос &ndash, возрастают цены), весной и летом в периоды отпусков покупательная способность населения падает вместе со спросом на недвижимость, следовательно, чаще всего цены на нее снижаются. Многие профессиональные участники рынка недвижимости знают о таких особенностях указанной сферы, и потому могут выгодно заключать сделки и вкладывать деньги.

    Особый порядок установления цен существует на квартиры в новостройках. Цены формируются непосредственно застройщиком, их уровень зависит от степени готовности объекта, а потому, купив объект недвижимости на начальных этапах строительства жилого дома, можно выиграть порядка 60 прибыли по сравнению с покупкой квартиры на вторичном рынке жилья!

    Вы можете выбрать квартиру по цене в новостройках застройщика АСК.

    Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

    Для тех, кто хочет иметь собственную квартиру недалеко от города по доступным ценам.

    Избежать рисков приобретения квартиры в новостройке. Фиксированный срок, возможность обратного выкупа или готовая квартира.

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: