Недействительность сделки по продаже земельного участка

Недействительность сделки по продаже земельного участка

Коллегия адвокатов «ЭксЛедж» г.Москвы

Кустовский Алексей Евгеньевич

Москва, Кадашевская набережная, 22/1 стр.1

ст. М.: Третьяковская, Новокузнецкая

УСЛУГИ АДВОКАТА: МОСКВА, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

Категории дел

Мы ответим на любые Ваши вопросы

Запишитесь к нам для личной консультации

с 9.00 до 21.00 ежедневно

Вы можете связаться с нами

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Действительность сделок, связанных с ограничением прав на земли зависит от наличия одновременно следующих условий: содержание сделки не должно противоречить закону и иным правовым актам, совершение сделки лицами, обладающими необходимым объемом правоспособности и дееспособности, совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки, соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, т.е. она не порождает правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью.

Недействительные сделки, в том числе с земельными участками и земельными долями, разделяются на ничтожные (недействительные с момента совершения) и оспоримые (недействительность сделки может быть признана судом по основаниям, указанным в законе и иных правовых актах). Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных основаниях недействительности и правовых последствиях их недействительности (ст. 167 - 179 ГК РФ), по кругу лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181 ГК). Недействительность и последствия недействительности сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы определяются ст. 162 и 165 ГК РФ. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка согласно ст. 165 ГК РФ является ничтожной. В отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом. В ГК РФ содержатся прямые указания о возможности оспаривания или о ничтожности сделки в случае, если они противоречат нормам закона или иных правовых актов. Так, например, к земельным сделкам применимы основания ничтожности сделки, предусмотренные для договоров дарения (п. 3 ст. 572 ГК), аренды и субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Земельная сделка может признаваться полностью недействительной, а возможно признание недействительной части сделки, ее отдельных условий. Земельный кодекс РФ в ст. 37 содержит положения о недействительных условиях договоров купли-продажи и мены земельного участка. Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. Такие условия договора признаются недействительными (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Следует отметить, что хотя пункт 2 ст. 37 ЗК содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Недействительность сделки по продаже земельного участка

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Здравствуйте, уважаемые юристы! Я уже писала Вам не один раз, вы всегда четко и понятно отвечаете, спасибо! Нас собираются сносить по программе аварийного жилья. В доме 5 квартир (4 - приватизированы, 1 - муниципальная). Также у нас в общедолевой собственности большой участок земли (67 соток). Больше года длятся разные (устные и письменные) переговоры с администрацией города. Естественно, они не хотят даже слушать наши предложения и стоят на своем, т.е. потратиться как можно меньше. Живем много лет в этом доме, у всех прописаны только члены семьи. Последний раз в администрации заявили, что выкупная стоимость квартиры - гроши, а за участок земли будут рассчитывать даже не по кадастровой стоимости (налоги мы платили по кадастровой стоимости), так как она завышена, а тогда по какой!? У нас есть рыночная оценка земли, проведенная независимым оценщиком, .
Читать ответ »,

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Условия признания сделки недействительной. Виды недействительных сделок

&ndash, оспоримые (недействительные в силу решения суда)

&ndash, и ничтожные (в силу закона) &ndash, недействительны сами по себе с момента их совершения.

- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ),

- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ),

- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ),

- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ),

- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ),

- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ),

- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ),

- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ),

- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ),

- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ),

- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Тревоги не бессрочны

Всего комментариев: 114

Однако вы можете подать в суд иск по ст.450.1 ГК РФ о расторжении договора купли-продажи.

Признание недействительными сделок с землей

Несоблюдение требований закона при купле-продаже, обмене и даже аренде земельного участка может повлечь признание таких договоров недействительными. В зависимости от допущенных нарушений, сделка может считаться оспоримой или ничтожной, то есть недействительной с момента заключения.

Полномочия по вынесению таких решений в РФ закреплены за арбитражными судами и судами общей юрисдикции (в зависимости от того, между какими субъектами была заключена сделка &ndash, предпринимателями или физическими лицами).

Для начала судебного разбирательства истцу необходимо оформить исковое заявление, составленное с соблюдением всех требований процессуального законодательства. При выполнении этого условия суд примет иск к производству и назначит дату первого заседания, уведомив об этом ответчики и других заинтересованных лиц.

Основания недействительности сделок с землей

Договор, заключенный в отношении земельного участка, должен отвечать ряду требований закона, относящихся к его форме, содержанию и даже цели.

  1. В противном случае сделка может быть признана недействительной по следующим основаниям:
  2. если она противоречит действующим в РФ основам правопорядка и нравственности,
  3. если она совершена недееспособным гражданином или лицом, которое в судебном порядке ограничено в своей дееспособности,
  4. мнимость или притворность заключенного договора. Имеются ввиду сделки, которые фактически не влекут никаких правовых последствий, или сделки, заключенные с целью прикрытия других намерений ее участников,
  5. в отношении одной из сторон применялись насилие или угрозы, или человек подписал договор под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств или добросовестного заблуждения. К этой же категории относятся сделки, которые были заключены из-за злонамеренного соглашения участников или их представителей,
  6. договор подписан лицом, не достигшим возраста 18лет и не эмансипированным,
  7. один из участников сделки в момент ее заключения не осознавали последствия и значения своих действий, хотя не признан судом недееспособным.

На случаи, когда стороной договора является юридическое лицо, распространяется еще одно основание для признания его недействительным: если он противоречит целям компании, или предприятия не имеет разрешения на осуществление деятельности, которая является предметом сделки.

Последствия недействительной сделки

По общему правилу сделки, которые не соответствуют требованиям закона, не влекут никаких последствий.

Если обе стороны договора нарушили законодательство ненамеренно, они обязаны вернуть в натуре полученное ими друг от друга имущество или компенсировать его в денежном эквиваленте.

В ситуациях, когда недействительность сделки наступила вследствие умысла одного из его участников, суд может применить к нему конфискацию, а добросовестного участника вернуть к положению, в котором он находился до ее заключений. При наличии виновного умысла с обоих сторон, полученное по такому договору конфискуется в пользу государства. В ряде случаев возможно взыскание убытков, причиненных добросовестному участнику сделки.

Юридическое сопровождение при оспаривании сделок с недвижимостью

Если после подписания договора, предметом которого является земля, вы узнали о имеющихся в нем нарушениях законодательства, посетите бесплатную консультацию нашего юриста. Специалист компании расскажет вам о последствиях такой сделки и порядке ее оспаривания. Обращение к юристу лучше не откладывать, поскольку максимальный срок исковой давности по этой категории дел составляет три года, а по ряду сделок &ndash, всего 1 год.

Наши юристы хорошо знают земельное законодательство и процессуальную практику по оспариванию сделок. По вашему поручению они составят иск и выступят с ним в суде, помогут вам сохранить свой участок или деньги и получить все компенсации, предусмотренные законом.

Специалисты нашей компании могут от вашего имени получить документы в государственных органах и коммерческих структурах, провести переговоры с ответчиком и разработать проект мирового соглашения. Оформив доверенность на имя юриста, вы сможете на время отстраниться от личного участия в заседаниях, но при этом будете получать своевременные отчеты сотрудников нашей компании о том, в какой стадии находится решение вашего земельного вопроса.

Когда сделку купли-продажи земли могут признать недействительной?

Если есть законные основания, то сделка купли-продажи земли может признаваться недействительной. Следует отметить, что может быть два вида недействительных сделок ничтожные и оспоримые. Ничтожные сделки по покупке-продаже недействительны с момента их возникновения. А что касается оспоримых сделок, то их недействительность может быть признана только в суде. Так, заинтересованные лица могут оспорить решение судебного органа. Такого рода сделки могут быть и частично недействительными, и полностью.

Необходимое условие, чтобы иск об оспаривании сделки был удовлетворен, - это реальное нарушение такой сделкой прав и интересов лица, которое обращается с данным требованием. Такое же правило предусматривается и для заявления запроса об использовании последствий недействительности ничтожной сделки как гласит общее правило, его имеет право предъявить сторона соглашения, а другое лицо только в тех случаях, которые предусматривает законодательство.

В каких же случаях соглашение покупки-продажи земли может признаваться недействительным? Такой статус сделка приобретает, если:

  • соглашение противоречит нравственности, а также правопорядку, тогда оно признается ничтожным,
  • речь идет о мнимой или притворной сделке,
  • договор заключен гражданами, которые признаны недееспособными в суде,
  • сделка свершена дееспособными лицами, если на тот момент они были в состоянии, в котором действия не осознавались,
  • договор был совершен несовершеннолетними до 14 лет или несовершеннолетними 14-18 лет без согласия опекунов,
  • сделка произведена под действием насилия, заблуждения, угрозы, злонамеренного умысла, при стечении сложных обстоятельств,
  • сделка осуществлена юридическим лицом, которое не имеет законных оснований для этого,
  • при заключении данной сделки нарушились права несовершеннолетних,
  • участок был приватизирован с нарушениями законодательства,
  • при оформлении договора были нарушения законодательных требований.

Таким образом, если одно или несколько этих условий имеют место, то сделка по покупке-продаже земельного участка будет признана недействительной. Этот факт будет вести за собой ликвидацию имущественных последствий.

В случае, когда ни одна сторона сделки не имела умысла нарушать закон таким договором, то обе стороны будут должны вернуть приобретенное друг другу. Если такой возврат будет считаться невозможным, то он заменяется финансовой компенсацией.

Если же у одной стороны были противоправные намерения, то судебный орган может использовать к ней те ж самые меры, которые предусматривают конфискацию. Таким образом, только один возвратится к исходному положению по совершенной сделке. А если обе стороны имели намерения нарушать законодательство, то все полученное будет конфисковано государством. В определенных случаях убытки могут быть компенсированы пострадавшему.

Слаженный коллектив для решения широкого круга задач

Земельные юристы и Адвокаты по земельным спорам

Юристы по земельным вопросам с опытом работы от 7 лет. Корпоративные юристконсульты, финансовые управляющие, бывшие сотрудники прокуратуры с опытом работы более 15 лет.

Кадастровые и межевые инженеры

Квалифицированные инженеры обеспечат принятие необходимых документов государственным регистратором, внесение изменений в кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Адвокаты и арбитражные юристы в суде

Судебные представители и специалисты по досудебному урегулированию споров со стажем от 7 лет. Профессиональная защита интересов граждан и организаций в судах различных инстанций.

Законодательство, регулирующее земельные правоотношения, достаточно противоречиво. Каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода и досконального знания текущей законодательной базы. Обращаясь в компанию Геобюро, Вы можете быть уверены, что решением Ваших вопросов занимаются профессионалы с многолетним опытом в сфере земельных отношений!

Расценки на проведение работ.

  • Составление документов (жалобы, заявления, ходатайства) - от 5000 рублей,
  • Сопровождение сделок купли/продажи земельных участков - от 40 000 рублей,
  • Оформление земельных участков - от 30 000 рублей,
  • Исправление кадастровых ошибок - от 30 000 рублей,
  • Смена вида разрешенного использования - от 200 000 рублей,
  • Претензионная работа - от 20 000 рублей,
  • Споры с СНТ, ДНП, собственниками соседних участков - от 40 000 рублей,
  • Защита в суде - от 80 000 рублей,
  • Признание права собственности, права пользования - от 60 000 рублей,
  • Получение ГПЗУ и разрешения на строительство - от 30 000 рублей,
  • Представительство в государственных и муниципальных органах власти - от 20 000 рублей,
  • Восстановление документов - от 10 000 рублей,

Заполните форму обратной связи и уже через 15 минут наш специалист проконсультирует Вас по стоимости и срокам проведения работ с вашим участком! Получите расчет по стоимости и срокам проведения работ с вашим участком!

Юридический центр Геобюро

Copyright 2017 Земельно-Юридический Центр Геобюро. 7 (495) 220-99-73

Недействительность сделки по продаже земельного участка

РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,

СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И

пн-пт 10.00 - 20.00

Признание сделки с земельными участками недействительной.

В соответствии с Российским законодательством недействительной (или ничтожной) является сделка (ст.168 ГК РФ), которая не соответствует требованиям нормативного права. Сделки с земельными участками, не соответствующие законодательству, также могут быть признаны недействительными или ничтожными.

Следует учитывать, что в некоторых случаях, сделка купли-продажи земельного участка, совершенная с нарушением законодательства, может быть признана судом оспоримой, а не ничтожной.

Можно выделить несколько типов сделок с землей, которые суд может признать недействительными.

      • Сделки, противоречащие основам нравственности и правопорядка. Такие сделки с земельными участками признаются ничтожными и определяются их последствия как те, что носят характер конфискации. Основами правопорядка считаются основополагающие нормы, установленные государством об общественном, социальном и экономическом устройстве общества, которые направлены на соблюдение уважения такого устройства, защиту прав и свободы граждан.
      • Мнимые, либо притворные сделки с земельными участками. Мнимой считается та сделка с землей, которая не направлена на возникновение соответствующих ей правовых последствий. Притворная сделка с землей также не направлена на создание этих последствий, она прикрывает другую волю участников.
      • Сделки с земельными участками, совершенные гражданами, который были признаны недееспособными. Недееспособность гражданина определяет суд, если он в силу какого-либо психического расстройства не понимает значения своих действий. Такой же сделкой суд может признать ту сделку с землей, которую совершил ограниченно дееспособный гражданин.
      • Сделки с земельными участками, которые совершены дееспособным гражданином, но который на момент совершения этой сделки находился в таком состоянии, при котором он мог не понимать значения своих действий. Суд может признать сделку с землей недействительной исходя из иска этого лица. В данном случае, причины не так уж важны, но медицинское заключение будет необходимо.
      • Сделки с недвижимостью, заключенные несовершеннолетним (6 -14 лет). За исключением мелких бытовых сделок, которые направлены на выгоду этого лица.
      • Сделки с недвижимостью, заключенные несовершеннолетним (14 -18 лет) без согласия родителей, но только в тех случаях, когда требуется согласие. Но суд может такую сделку признать оспоримой, если она направлена на выгоду этого лица.
        • Сделка с землей, которая совершена под влиянием заблуждения. Суд может такую сделку признать недействительной.
        • Сделки с земельными участками, которые совершены юридическим лицом, но выходят за пределы его правоспособности. Если сделки с недвижимостью совершаются юридическим лицом и противоречат целям его деятельности, либо когда это юридическое лицом не имеет разрешения на этот вид деятельности, то возможно признание судом такой сделки недействительной.

Отсюда следует, что порок одного либо нескольких элементов сделки с недвижимостью может привести к признаниию её недействительной. Если сделку с недвижимостью признали недействительной, то это влечет за собой устранение имущественных последствий, возникших в результате её осуществления.

В случае, если ни с одной стороны не было умысла при совершении данной сделки, то обе стороны должны возвратить то, что было получено по сделке. Если же такой возврат невозможен, необходимо заменить его денежной компенсацией.

Если же только одна из сторон имела умысел, то к ней могут быть применены меры конфискации. Это означает, что обратно все по этой сделке с недвижимостью, получает лишь одна из сторон.

Если же обе стороны, при заключении сделки с землей действовали умышленно, то все полученное по данной сделке, конфискуется.

Если, после консультации с юристом, вы считаете необходимым признать сделку с землей недействительной, то следует помнить, что заявление о признании сделки недействительной и другие исковые документы необходимо предъявить в течении одного года со времени, когда вы узнали об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть, на ваш взгляд, признана недействительной. Если же вы решили воспользоваться юридическими услугами, то специалисты помогут вам правильно собрать и оформить все необходимые в данном случае документы.

8 499 499 72 09

115172, г. Москва, ул. Большие Каменщики, д. 6, стр.1

2.4 Недействительность сделок с земельными участками

Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными. Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства. Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению экологических, санитарных, противопожарных, агротехнических, градостроительных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков. Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст. 179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например, несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ) и др. Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совершенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

В данной работе я рассмотрела понятие земельного участка и сделки в земельном праве. Также мною были расссмотрены особенности совершения сделок с земельными участками.

Для продолжения скачивания необходимо собрать картинку:

Понравилась статья? Поделить с друзьями: