Заключение договора аренды земельного участка при аренде здания

Заключение договора аренды земельного участка при аренде здания

Четыре года назад приобрели нежилое помещение в городе Москва. Оформили помещение на физ. лицо. С Земельным Комитетом договор на аренду земли не заключали.

Недавно мы пошли в Земельный Комитет за договором. Они, в проекте договора, предложили нам оплатить предыдущие 4 года аренды, сумма там получается огромная.

Могу ли я оспорить их требование оплаты аренды, чтобы аренду они начисляли только с момента заключения договора? Или может быть есть вариант с полным выкупом земли, не заключая этот договор?

08 Февраля 2012, 14:13 Синичкин Олег, г. Красноярск

Ответы юристов (3)

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Собственник здания, который пользовался земельным участком, не внося за это плату, тем самым неосновательно сберегает собственные денежные средства за счет собственника участка.

Аренда может быть взыскана Земельным комитетом через суд.

Есть вопрос к юристу?

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, даже при отсутствии договора аренды земельного участка у арендатора здания (сооружения) в силу закона возникает право пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) расположено, и обязанность вносить плату за пользование землей.

Невнесенная плата за пользование земельным участком под зданием (сооружением) является вашим неосновательным обогащением, которое вы обязаны возвратить собственнику земельного учатска (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая трехлетний срок исковой давности, то при взыскании с вас неосновательного обогащения в судебном порядке и при заявлении о пропуске срока исковой давности, неосновательное обогащение будет взыскано только за 3 года.

Однако это не помешает арендодателю требовать с вас оплаты всего срока фактического использования земельного участка в качестве условия заключения договора.

Выкуп земельного участка без заключения договора аренды возможен в соответствии с земельным законодательством, но приобретение права собственности на земельный участок не прекращает вашей обязанности по возврату неосновательного обогащения собственнику земли. Лучший вариант был бы при заключении договора аренды земельного участка с его последующим выкупом с условием о том, что внесенная вами плата за прошедшие 4 года фактического пользования земельным участком учитывается в качестве выкупных платежей.

P.S. К сожалению, вы не указали, какое нежилое помещение вы арендовали - здание (сооружение) или нежилое помещение, находящееся в нем. При аренде нежилого помещения в здании (сооружении) суды по-разному решают вопрос о возможности применения нормы о предоставлении права пользования земельным участком под зданием (сооружением) к отношениям, связанным с арендой нежилого помещения. Имеется как судебная практика, согласно которой арендатор нежилого помещения обязан вносить плату за часть земельного участка под зданием (сооружением), в котором расположено нежилое помещение, так и противоположная.

Требования собственника обоснованны, так как 4 года назад вместе с передачей Вам права собственности, Вам также перешло право на земельный участок.

Оспорить требование Земельного Комитета Вы конечно можете, однако Вам суд в удовлетворении откажет.

Мой Вам совет не соглашайтесь на заключение договора, где указано об оплате аренды земли за 4 года. Не заключайте договор с Земельным Комитетом, или дождитесь пока пройдут судебные заседания, а уже затем когда суд вынесет решение и укажет за сколько лет Вам платить, тогда и будете оплачивать. Вы в этом случае особо ничего не теряете.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

1. Возможность требования заключения договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение)

1.1. Вывод из судебной практики: Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключить с ним договор аренды такого участка.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства

. 22. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6

. В соответствии со ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

1.2. Вывод из судебной практики: Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. Арендатор вправе требовать в судебном порядке заключить с ним договор аренды такого участка, если это право предусмотрено договором аренды.

Примечание: Приведенное далее Постановление ФАС Западно-Сибирского округа противоречит позиции Пленума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Согласно п. 22 Постановления арендатор здания (сооружения) не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 N Ф04-3358/2008(8852-А70-37)

. В пункте 2.2.6 названного договора указано, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с передачей прав пользования имуществом арендодатель обязан передать арендатору в аренду на основании отдельного договора земельный участок, который занят имуществом и необходим для его использования. Передача земельного участка в аренду осуществляется после проведения арендатором процедуры межевания, постановки земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на него (л.д. 37).

Судом установлено и не оспаривается заинтересованным лицом, что ОАО НПО Нефтепроммаш выполнило обязательства по проведению межевания, постановке земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности Российской Федерации на названный земельный участок своими силами и за свой счет.

После выполнения обязанностей по формированию земельного участка Общество 30 октября 2007, 15 ноября 2007, 10 и 13 декабря 2007 обращалось в ТУ ФАУФИ по Тюменской области с просьбой о предоставлении земельного участка в аренду, подготовке проекта договора и о заключении договора аренды на земельный участок под арендуемым движимым и недвижимым имуществом (л.д. 75, 84, 86, 88).

В связи с тем, что решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю уполномоченным органом не принято, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, так как считает, что бездействия ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что право ОАО НПО Нефтепроммаш на получение земельного участка в аренду предусмотрено договором аренды имущества и закреплено в статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, уклоняясь от заключения договора, ТУ ФАУФИ по Тюменской области нарушает права и законные интересы общества.

Кроме того, в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Для продолжения скачивания необходимо собрать картинку:

228. Нужно ли при аренде зданий заключать отдельный договор на право пользования земельным участком?

Действующее законодательство не содержит предписания об обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора либо оформления иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим имуществом, отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться в качестве нарушения закона, влекущего ответственность за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю (постановления ФАС МО от 21.02.2005 N КА-А40/33-05, ФАС УО от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6).

Отказывая в признании незаконным отказа территориального управления Минимущества России в оформлении договора аренды земельного участка, находящегося под зданием, предоставленным истцу на основании охранно-арендного договора, суд указал, что отсутствие договора аренды земельного участка в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не является основанием для отказа регистрирующего органа в государственной регистрации охранно-арендного договора (постановление ФАС СЗО от 06.09.2004 N А21-489/04-С1).

229. Как решается вопрос об определении размера земельного участка при передаче в аренду части сооружения?

Другой суд, на наш взгляд, справедливо указал, что предоставление неделимого земельного участка за плату только одному из собственников помещений расположенного на нем здания является незаконным и нарушает права другого собственника (см. постановление ФАС ВВО от 09.02.2007 N А79-5902/2006).

Земля под зданием принадлежит разным собственникам. Как оформить договора?

Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств. Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.

Другие публикации:

По вопросу размещения интересных материалов обращайтесь.

Договор аренды земельного участка: нюансы и рекомендации

29 Мая 2018 11:37 17187 5

Порядок заключения договора аренды земельного участка зависит от того, кто является арендодателем: частное лицо или же уполномоченные орган муниципального образования, Российской Федерации. Так называемая публичная собственность требует особой процедуры торгов, до подписания договора. Для муниципальных образований сдача в аренду земли один из основных видов доходов. Существенная особенность таких договоров в том, что плата за участок определяется законодательными актами на местном уровне с учетом Постановления Правительства РФ, касающегося методов расчета арендной платы для публичных земельных участков.

Основные требования к договору аренды участка

  1. Земля относится к недвижимому имуществу, в связи с чем, право аренды на срок больше 1 года регистрируется в юстиции. Независимо от срока Росреестр вносит сведения о договоре аренды участков лесного фонда.

    • свидетельство о собственности,
    • акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участка в собственность либо о предоставленном праве распоряжаться землей,
    • кадастровый паспорт.
До постановки земельного участка на кадастровый учет, оформление аренды невозможно. Взять в аренду земелю в Москве вы можете здесь.

Надо ли платить аренду за землю если в договоре аренды помещения об этом не указано?

Ответ: любой спор носит индивидуальный характер. В зависимости от определённых обстоятельств оплачивать арендные платежи за землю не нужно, в других случаях прямая обязанность.

Так, в силу п. 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Данное правило действует в следующих случаях:

  1. При заключении договора аренды нежилого помещения ничего не указано про необходимость арендных платежей за землю, на котором она расположена.
  2. Земля должна использоваться под арендуемым нежилым помещением и необходимым для его использования.
  3. Отсутствует прямая норма закона, обязывающая арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением).
  4. Верховный Суд РФ в Определении от 21.10.2018 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2018 установил, что «тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом государственной власти и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы».

Одновременно, если арендатор использует землю в размере значительно превышающем арендуемое помещение и тот участок необходимый для его использования, то по требованию арендодателя он обязан заключить договор аренды, который используется сверх указанной нормы или выплатить в пределах срока исковой давности неосновательное обогащение на основании оценочного заключения.

Что почитать следующим Несёт ли гражданин ответственность за убийство собаки при наличии угрозы его жизни и здоровью? НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ (СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ). ОБРАЗЕЦ ПРЕТЕНЗИИ О ВЫПЛАТЕ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ В СВЯЗИ С НАСТУПЛЕНИЕМ НЕСЧАСТНОГО СЛУЧАЯ 1 комментарий to “,Надо ли платить аренду за землю если в договоре аренды помещения об этом не указано?”,

Любые требования арендаторов о необходимости заключения договора аренды земли при указанных в теме обстоятельствах являются незаконными.

Добавить комментарий Отменить ответ ПОСЛЕДНИЕ ЗАПИСИ Страховые взносы исчисляются от общей суммы дохода или из рассчитанной чистой прибыли налогоплательщика? Конституционный Суд РФ: Административное задержание на срок более 48 часов после вытрезвления. Как эффективно оспорить незаконные условия в кредитном договоре с банком? В ЧЁМ ЗАКЛЮЧАЮТСЯ НОВЫЕ ПРАВИЛА ЗАПОЛНЕНИЯ ТРУДОВЫХ КНИЖЕК? ПРЕДУСМОТРЕНЫ ЛИ ЗАКОНОМ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТМЕНЫ ПРИНЯТЫХ СУДОМ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР? Свежие комментарии
  • Александр к записи Страховые взносы исчисляются от общей суммы дохода или из рассчитанной чистой прибыли налогоплательщика?
  • Александр к записи Чем отличается капитальный ремонт от текущего ремонта?
  • Андрей к записи Страховые взносы исчисляются от общей суммы дохода или из рассчитанной чистой прибыли налогоплательщика?
  • Андрей к записи Конституционный Суд РФ: Административное задержание на срок более 48 часов после вытрезвления.
  • azbuka-remonta.com.ua к записи Нанимателем (договор социального найма) проведен капитальный ремонт квартиры, кто возмещает расходы?
КАТЕГОРИИ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ БЫСТРЫЙ ПОИСК

2018 Адвокатский кабинет «ФЕМИДА». Юридическое обслуживание в Москве Google. Разработка и обслуживание сайтов.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: